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Notizie Mercato Immobiliare
Non è facile sintetizzare in poche righe i perchè di una crisi immobiliare come quella che stiamo vivendo negli ultimi anni ma si può almeno cercare di capire cosa è successo.
Dal 1997 al 2007 i prezzi delle case sono aumentati ovunque.
Negli Stati Uniti si sono moltiplicati per 2,6 volte, più o meno come in Francia e Scadinavia, mentre in Gran Bretagna e Spagna si sono triplicati.
Poi il mercato immobiliare USA si è fermato, e, complice il sistema creditizio che negli Stati Uniti incentiva il credito al consumo e che spesso concede mutui a chi non si può permettere di pagarli, complice la cartolarizzazione dei mutui come pratica di investimento, si è cominciato a parlare di bolla immobiliare.
La situazione finanziaria si è aggravata, coinvolgendo anche colossi bancari, la bolla è scoppiata, e non senza danni, trascinandosi dietro anche altri Paesi.
I prezzi, per necessità, hanno iniziato a scendere : - 35% negli Stati Uniti con delle punte del 50% (ma il Tesoro Americano ha stimato un'ulteriore discesa del 22% nel 2009 e del 7% nel 2010), punte del -20%/30% in Gran Bretagna e Spagna e cosi via.
E in Italia nel frattempo cosa è successo?
In Italia dal 1997 al 2007 i prezzi degli immobili sono raddoppiati e questo a confronto col potere d'acquisto degli italiani è una enormità, infatti, anche deflazionati per il salario medio, i prezzi sono aumentati del 60%, meno che negli USA (95%) ma pur sempre molto.
La crescita dei prezzi delle case in Italia, a dire il vero, è stata determinata in gran parte dal passaggio dalla Lira all'Euro.
Nello stesso periodo, i bassi tassi di interesse sui mutui, che hanno attirato acquisti da parte di categorie giovani, ed il cattivo andamento dei mercati finanziari, che ha dirottato sul mattone liquidità prima investite altrove, hanno causato un aumento della domanda speculativa (acquisto a scopo di investimento) da parte di privati e aziende che ha fatto definitivamente lievitare il mercato.
Quando, dopo pochi anni, l'acquisto per investimento è sparito, il mercato si è trovato in una situazione in cui, contemporaneamente, l'aumento dei tassi sui mutui e la contrazione nella concessione dei finanziamenti, da parte degli istituti di credito, stava frenando anche l'acquisto da parte di acquirenti giovani o di origine extracomunitaria, riducendo di una buona percentuale gli acquisti immobiliari.
Questo ha portato, in breve tempo, ad una notevole contrazione del numero delle transazioni: -23,3% nel secondo trimestre 2009 rispetto all'identico periodo del 2007.
L'adeguamento dei prezzi (almeno secondo i dati ufficiali) è invece più contenuto: -6,5% la diminuzione nel 2008 (secondo uno studio di Scenari Immobiliari) e una diminuzione attesa del 9% (secondo altri) per il 2009.
Dopo oltre 10 anni di crescita ininterrotta i prezzi hanno invertito la tendenza mentre il livello delle transazioni è sceso ai valori del 2.000.
Una bolla quindi c'è anche da noi, forse non grave come quella di altri paesi ma c'è, e siamo solo alla prima fase: quella della diminuzione del numero delle transazioni a cui dovrà necessariamente fare seguito un ulteriore adeguamento dei prezzi che, riportando un equilibrio nel valore reale degli immobili, consentirà una ripresa del mercato.
Al di là dei dati ufficiali, che riflettono sempre con un pò di ritardo la situazione in atto, sempre più spesso si vedono prezzi di proposte immobiliari che nell'ultimo anno sono state ritoccate al ribasso di almeno un -10% (giornali, locandine, internet, vetrine immobiliari) e spesso si arriva alla fine della trattativa con un altro ritocco del prezzo verso il basso.
Si dice che l'indebitamento contenuto degli italiani, unito alla storica prudenza degli istututi di credito "nostrani" nel concedere i mutui, dovrebbe mettere l'Italia al riparo dalle conseguenze derivanti da una caduta dei prezzi, ma chi ha comprato casa dal 2004 in poi (46% dei mutui totali delle famiglie), quando i prezzi erano già saliti del 60% dai minimi, rischia ora di vedere il suo investimento andare in perdita.
I tassi di interesse sono scesi ad un livello molto basso (2,5 % circa il tasso variabile e 5% circa il fisso) e gli istituti di credito ora concedono mutui che vanno dal 40% all'80%, del valore dell'immobile, a seconda della situazione finanziaria dei clienti e adeguandoli alla stessa.
L'offerta di immobili, sia nuovi che usati, non manca, i prezzi sono però ancora troppo elevati rispetto al potere d'acquisto degli italiani.
Tanto per fare un esempio: 20 anni fa nella cittadina in cui abito (Italia centrale, 45.000 abitanti) era possibile acquistare un appartamento in condominio (95 - 100 mq calpestabili zona residenziale) con 100 milioni delle vecchie lire, le banche concedevano mutui mediamente fino al 70% dell'importo, i tassi di interesse (solo fissi all'epoca) si aggiravano intorno al 9% e lo stipendio medio di un impiegato era intorno a 1 milione di lire.
Oggi, nella stessa cittadina, un appartamento nuovo in zona residenziale (95 - 100 mq lordi, quindi compresa una parte dei muri) costa almeno 300.000 Euro e lo stipendio medio di un impiegato è 1.500 - 1.800 Euro. Il potere di acquisto per il settore immobiliare in 20 anni si è quasi dimezzato!
E i bassi tassi sui mutui non compenseranno mai questo squilibrio.
Non dimentichiamo inoltre che il settore immobiliare, e di conseguenza l'edilizia in genere, è uno dei settori trainanti dell'economia italiana in grado di condizionare, in positivo o in negativo, una buona parte del mercato economico quindi prima si adegueranno i prezzi prima usciremo dalla crisi.
Fonti dati: Agenzia del Territorio, Scenari Immobiliari
Dal 1997 al 2007 i prezzi delle case sono aumentati ovunque.
Negli Stati Uniti si sono moltiplicati per 2,6 volte, più o meno come in Francia e Scadinavia, mentre in Gran Bretagna e Spagna si sono triplicati.
Poi il mercato immobiliare USA si è fermato, e, complice il sistema creditizio che negli Stati Uniti incentiva il credito al consumo e che spesso concede mutui a chi non si può permettere di pagarli, complice la cartolarizzazione dei mutui come pratica di investimento, si è cominciato a parlare di bolla immobiliare.
La situazione finanziaria si è aggravata, coinvolgendo anche colossi bancari, la bolla è scoppiata, e non senza danni, trascinandosi dietro anche altri Paesi.
I prezzi, per necessità, hanno iniziato a scendere : - 35% negli Stati Uniti con delle punte del 50% (ma il Tesoro Americano ha stimato un'ulteriore discesa del 22% nel 2009 e del 7% nel 2010), punte del -20%/30% in Gran Bretagna e Spagna e cosi via.
E in Italia nel frattempo cosa è successo?
In Italia dal 1997 al 2007 i prezzi degli immobili sono raddoppiati e questo a confronto col potere d'acquisto degli italiani è una enormità, infatti, anche deflazionati per il salario medio, i prezzi sono aumentati del 60%, meno che negli USA (95%) ma pur sempre molto.
La crescita dei prezzi delle case in Italia, a dire il vero, è stata determinata in gran parte dal passaggio dalla Lira all'Euro.
Nello stesso periodo, i bassi tassi di interesse sui mutui, che hanno attirato acquisti da parte di categorie giovani, ed il cattivo andamento dei mercati finanziari, che ha dirottato sul mattone liquidità prima investite altrove, hanno causato un aumento della domanda speculativa (acquisto a scopo di investimento) da parte di privati e aziende che ha fatto definitivamente lievitare il mercato.
Quando, dopo pochi anni, l'acquisto per investimento è sparito, il mercato si è trovato in una situazione in cui, contemporaneamente, l'aumento dei tassi sui mutui e la contrazione nella concessione dei finanziamenti, da parte degli istituti di credito, stava frenando anche l'acquisto da parte di acquirenti giovani o di origine extracomunitaria, riducendo di una buona percentuale gli acquisti immobiliari.
Questo ha portato, in breve tempo, ad una notevole contrazione del numero delle transazioni: -23,3% nel secondo trimestre 2009 rispetto all'identico periodo del 2007.
L'adeguamento dei prezzi (almeno secondo i dati ufficiali) è invece più contenuto: -6,5% la diminuzione nel 2008 (secondo uno studio di Scenari Immobiliari) e una diminuzione attesa del 9% (secondo altri) per il 2009.
Dopo oltre 10 anni di crescita ininterrotta i prezzi hanno invertito la tendenza mentre il livello delle transazioni è sceso ai valori del 2.000.
Una bolla quindi c'è anche da noi, forse non grave come quella di altri paesi ma c'è, e siamo solo alla prima fase: quella della diminuzione del numero delle transazioni a cui dovrà necessariamente fare seguito un ulteriore adeguamento dei prezzi che, riportando un equilibrio nel valore reale degli immobili, consentirà una ripresa del mercato.
Al di là dei dati ufficiali, che riflettono sempre con un pò di ritardo la situazione in atto, sempre più spesso si vedono prezzi di proposte immobiliari che nell'ultimo anno sono state ritoccate al ribasso di almeno un -10% (giornali, locandine, internet, vetrine immobiliari) e spesso si arriva alla fine della trattativa con un altro ritocco del prezzo verso il basso.
Si dice che l'indebitamento contenuto degli italiani, unito alla storica prudenza degli istututi di credito "nostrani" nel concedere i mutui, dovrebbe mettere l'Italia al riparo dalle conseguenze derivanti da una caduta dei prezzi, ma chi ha comprato casa dal 2004 in poi (46% dei mutui totali delle famiglie), quando i prezzi erano già saliti del 60% dai minimi, rischia ora di vedere il suo investimento andare in perdita.
I tassi di interesse sono scesi ad un livello molto basso (2,5 % circa il tasso variabile e 5% circa il fisso) e gli istituti di credito ora concedono mutui che vanno dal 40% all'80%, del valore dell'immobile, a seconda della situazione finanziaria dei clienti e adeguandoli alla stessa.
L'offerta di immobili, sia nuovi che usati, non manca, i prezzi sono però ancora troppo elevati rispetto al potere d'acquisto degli italiani.
Tanto per fare un esempio: 20 anni fa nella cittadina in cui abito (Italia centrale, 45.000 abitanti) era possibile acquistare un appartamento in condominio (95 - 100 mq calpestabili zona residenziale) con 100 milioni delle vecchie lire, le banche concedevano mutui mediamente fino al 70% dell'importo, i tassi di interesse (solo fissi all'epoca) si aggiravano intorno al 9% e lo stipendio medio di un impiegato era intorno a 1 milione di lire.
Oggi, nella stessa cittadina, un appartamento nuovo in zona residenziale (95 - 100 mq lordi, quindi compresa una parte dei muri) costa almeno 300.000 Euro e lo stipendio medio di un impiegato è 1.500 - 1.800 Euro. Il potere di acquisto per il settore immobiliare in 20 anni si è quasi dimezzato!
E i bassi tassi sui mutui non compenseranno mai questo squilibrio.
Non dimentichiamo inoltre che il settore immobiliare, e di conseguenza l'edilizia in genere, è uno dei settori trainanti dell'economia italiana in grado di condizionare, in positivo o in negativo, una buona parte del mercato economico quindi prima si adegueranno i prezzi prima usciremo dalla crisi.
Fonti dati: Agenzia del Territorio, Scenari Immobiliari
Mentre il mercato italiano delle compravendite ha un trend negativo ormai dal 2006, continua ad essere abbastanza florido il mercato degli acquisti all'estero.
Secondo uno studio realizzato da Scenari Immobiliari, l'Euro forte e l'andamento negativo dei mercati finanziari negli ultimi anni, hanno spinto un buon numero di italiani a puntare sugli acquisti all'estero a caccia di opportunità di investimento competitive.
Ma vediamo quali sono le mete più gettonate.
La meta principale ormai da un triennio sono gli Stati Uniti che attirano il 25% degli investimenti, seguiti da Spagna (18%), Grecia (15%) ed Europa dell'Est (12%).
Negli Stati Uniti c'è stata anche la notevole flessione dei prezzi che ha superato in qualche zona anche il 50%.
Miami la località più richiesta ha avuta una discesa media dei prezzi del -35% circa. In aumento gli acquisti a Santa Monica e Malibù che, con diminuzioni del -30% in un anno, hanno reso possibile il sogno di una villa sulla spiaggia o, quanto meno, di un appartamento con vista sull'Oceano.
Nella Grande Mela si concentrano invece la maggioranza degli acquisti di alto livello anche se i prezzi non scendono oltre - 5%.
Ottimi prezzi ed Euro forte hanno hanno fatto lievitare anche gli investimenti a Londra, soprattutto a Notting Hill, dove il calo dei prezzi, rispetto allo scorso anno, si aggira intorno al 30%.
Al contrario gli investimenti sono diminuiti in Svizzera, dove le località più famose hanno mantenuto prezzi elevati. Stesso discorso per la Francia, in particolar modo per le località di pregio della Costa Azzurra.
In aumento anche gli acquisti in Spagna dove i prezzi sono calati vistosamente e gli italiani acquistano a Madrid, Barcellona, ma anche in Costa del Sol oppure a Ibiza e Formentera.
Stessa situazione in Grecia dove il boom va da Mikonos a Rodi.
In aumento anche gli acquisti in Turchia.
Nell'Europa dell'Est continua invece a diminuire l'interesse per la Repubblica Ceca, la Polonia e le Repubbliche Baltiche a favore di Slovenia e Croazia.
Fonte: Milano Finanza
Ancora negativo l'andamento del mercato immobiliare in Italia.
In base ai dati pubblicati dall'Agenzia del Territorio, il secondo trimestre 2009 mostra una contrazione del livello delle vendite pari a - 12,3 % rispetto al secondo trimestre del 2008 e a - 23,3 % rispetto alle compravendite del 2007.
La diminuzione interessa, come nei due precedenti trimestri, tutte le tipologie immobiliari ma in particolare il settore produttivo.
L'andamento trimestrale del 2008 aveva già rivelato un andamento in peggioramento passando dal -11,9 % del primo trimestre al -16,5 % del quarto trimestre. Il primo trimestre del 2009 aveva poi confermato il trend con una media del -18,7 %.
Questi i dati nazionali.
La situazione al Centro, soprattutto nei piccoli centri, è più negativa rispetto al resto dell'Italia con un -19,7 % nel primo trimestre del 2009 a cui ha fatto seguito un 14,6 % nel secondo trimestre 2009.
Fonte : Agenzia del Territorio
Sempre più persone ormai, per acquistare la propria abitazione, scelgono piccoli o medi centri che con quotazioni immobiliari migliori possono consentire di realizzare il sogno di avere una casa propria.
E' interessante a questo proposito l'indagine svolta qualche tempo fa da "Scenari Immobiliari" per Repubblica che confrontava gli immobili acquistabili alla periferia di diversi comuni capoluogo di provincia della penisola per diverse fasce di mutuo ottenibili in base allo stipendio percepito dall'acquirente.
La regola generale è che l'importo della rata del mutuo non dovrebbe
superare un terzo del reddito mensile del mutuatario.
Dai confronti effettuati è emerso ad esempio che con 85.000 Euro di mutuo a Roma si acquista un monolocale di 24 mq mentre a Ragusa i mq diventano 90. Oppure ancora a Parma possiamo acquistare 40 mq ma a Brindisi 80.
Con un mutuo di 112.000 Euro naturalmente le cose migliorano un po' e raggiungiamo 35 mq a Roma, Milano o Venezia, 55 mq a Vicenza o Salerno e addirittura 100 mq in un capoluogo di provincia del sud.
Con 138.000 Euro il taglio dell'abitazione sale ancora e, mentre a Milano si può ipotizzare l'acquisto di un mini-appartamento di 42 mq, e di 46 a Bolzano, ad Aosta siamo intorno ai 50, a Ravenna a 80 contro i 120 mq ad Agrigento.
Bisogna inoltre tenere conto del fatto che l'importo del mutuo quasi mai copre il 100% del prezzo dell'abitazione e quindi c'è la necessità di avere a disposizione una parte del costo, mediamente il 20 - 30 % che in certe città può diventare anche una cifra piuttosto consistente.
Fonte: Repubblica
E' interessante a questo proposito l'indagine svolta qualche tempo fa da "Scenari Immobiliari" per Repubblica che confrontava gli immobili acquistabili alla periferia di diversi comuni capoluogo di provincia della penisola per diverse fasce di mutuo ottenibili in base allo stipendio percepito dall'acquirente.
La regola generale è che l'importo della rata del mutuo non dovrebbe
superare un terzo del reddito mensile del mutuatario.
Dai confronti effettuati è emerso ad esempio che con 85.000 Euro di mutuo a Roma si acquista un monolocale di 24 mq mentre a Ragusa i mq diventano 90. Oppure ancora a Parma possiamo acquistare 40 mq ma a Brindisi 80.
Con un mutuo di 112.000 Euro naturalmente le cose migliorano un po' e raggiungiamo 35 mq a Roma, Milano o Venezia, 55 mq a Vicenza o Salerno e addirittura 100 mq in un capoluogo di provincia del sud.
Con 138.000 Euro il taglio dell'abitazione sale ancora e, mentre a Milano si può ipotizzare l'acquisto di un mini-appartamento di 42 mq, e di 46 a Bolzano, ad Aosta siamo intorno ai 50, a Ravenna a 80 contro i 120 mq ad Agrigento.
Bisogna inoltre tenere conto del fatto che l'importo del mutuo quasi mai copre il 100% del prezzo dell'abitazione e quindi c'è la necessità di avere a disposizione una parte del costo, mediamente il 20 - 30 % che in certe città può diventare anche una cifra piuttosto consistente.
Fonte: Repubblica
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